החזר משכנתא והקצאת הון עצמי

מחשבון החזר משכנתא – החזר חודשי והשוואת הון עצמי

חשבו החזר משכנתא חודשי, סך ריבית ויתרת חוב לפי מחיר הדירה, ההון העצמי, התקופה והריבית. בהמשך תוכלו להשוות בין הגדלת ההון העצמי לרכישה לבין השארת חלק מהכסף בחיסכון, תחת אותה הוצאה חודשית כוללת.

ההחזר החודשי המשוער שלכם

–

בהנחה שכל ההון העצמי הזמין משמש לרכישה.

סכום המשכנתא

–

סך ריבית משוער

–

סך תשלומים

–

יתרה בעוד 10 שנים

–

האם כדאי להשתמש בכל ההון העצמי לדירה?

אפשר להשוות בין שימוש ביותר הון עצמי לבין השארת חלק מהכסף בחיסכון. ההשוואה מאזנת גם את ההפרש בהחזר החודשי, כדי ששני התרחישים יוצגו תחת אותו תזרים.

כמה מההון תרצו להשאיר בחיסכון?

בחרו סכום, והמחשבון יעדכן את המשכנתא ואת ההשוואה בזמן אמת.

סכום בחיסכון

₪

הון שיופנה לדירה: – הון שיישאר בחיסכון: –

תשואה שנתית צפויה בחיסכון

דמי ניהול שנתיים

אופק ההשוואה

הגדרות חיסכון מתקדמות

מס על רווח במימוש

לפי ההנחות שהזנתם

–

פער משוער לאחר 10 שנים: –

עדיף לפי ההנחות

יותר הון עצמי לדירה

ההחזר החודשי נמוך יותר, ולכן הפער בהחזר מושקע מדי חודש וצובר תשואה.

הון עצמי לדירה: –
סכום משכנתא: –
החזר חודשי: –
השקעת החיסכון בהחזר: –
שווי חיסכון נטו באופק: –
יתרת משכנתא באופק: –
מצב פיננסי נטו להשוואה: –

עדיף לפי ההנחות

להשאיר חלק מההון בחיסכון

הסכום שנשאר מחוץ לעסקה מושקע מהיום הראשון, אך המשכנתא וההחזר החודשי גבוהים יותר.

הון עצמי לדירה: –
סכום משכנתא: –
החזר חודשי: –
סכום התחלתי בחיסכון: –
שווי חיסכון נטו באופק: –
יתרת משכנתא באופק: –
מצב פיננסי נטו להשוואה: –

נקודת האיזון של החיסכון

–

איך שתי האפשרויות מתפתחות לאורך הזמן?

במקום פירוט חודשי עמוס, הגרף מציג את הסיפור המרכזי: מי מוביל, האם יש נקודת חציה ומה הפער באופק שבחרתם.

יותר הון עצמי חלק מההון בחיסכון

מה קורה לאורך הדרך? –

הפער באופק –

המדד בגרף הוא שווי החיסכון נטו פחות יתרת המשכנתא. שווי הנכס זהה בשתי החלופות ולכן אינו משפיע על הפער ביניהן.

איך מחשבים החזר משכנתא חודשי?

הזינו מחיר נכס, הון עצמי זמין, תקופת משכנתא וריבית שנתית. סכום המשכנתא מחושב כהפרש בין מחיר הנכס להון העצמי. ההחזר מחושב בשיטת שפיצר, בריבית חודשית השווה לריבית השנתית חלקי 12, ובהנחת תשלום בסוף כל חודש. אפשר להשוות את הנוסחה גם בעזרת פונקציית PMT של Excel.

להמחשה בלבד: משכנתא של 1,000,000 ₪ ל־25 שנה בריבית שנתית של 5% נותנת החזר חודשי של כ־5,846 ₪, סך תשלומים של כ־1,753,770 ₪ וריבית כוללת של כ־753,770 ₪. הדוגמה מניחה ריבית קבועה, ללא הצמדה, ביטוחים ועמלות; זו אינה הצעת ריבית.

לאחר שינוי הנתונים לחצו על חישוב. בדקו גם תקופה קצרה או ארוכה יותר וריבית גבוהה יותר, כדי לראות את ההשפעה על התשלום החודשי ועל העלות הכוללת.

יותר הון עצמי לדירה או כסף שנשאר בחיסכון?

פתחו את ההשוואה ובחרו כמה מההון להשאיר בחיסכון. כאשר המשכנתא קטנה יותר, המחשבון מניח שההפרש בהחזר החודשי מושקע מדי חודש. בחלופה השנייה, סכום גדול יותר מושקע כבר בתחילת התקופה לצד משכנתא גדולה יותר. כך שתי החלופות נבחנות תחת אותה הוצאה חודשית כוללת.

ההשוואה תלויה במימוש ההפקדות החודשיות שהונחו. אם ההפרש יופנה לצריכה במקום לחיסכון, התוצאה בפועל תהיה שונה.

מהי תשואת האיזון?

זו התשואה השנתית שבה שתי החלופות מגיעות לאותה תוצאת השוואה באופק שנבחר, לפי דמי הניהול והמס שהוזנו. היא אינה תשואה מובטחת או רף שמבטיח שהשארת החיסכון מתאימה לכם. יש להביא בחשבון גם סיכון, תנודתיות ונזילות.

לבדיקת צמיחת חיסכון בנפרד מהמשכנתא, השתמשו במחשבון ריבית דריבית.

האם זו בדיקת כושר החזר או תמהיל משכנתא?

המחשבון מעריך תשלום ועלות בתרחיש שהוזן. הוא אינו בודק הכנסה פנויה, התחייבויות אחרות או זכאות לאישור מימון, ואינו בונה תמהיל מסלולים. גם אחוז ההון העצמי שהוזן הוא הנחת בדיקה ולא אישור של בנק.

הצעה הכוללת כמה מסלולים, ריבית משתנה או הצמדה דורשת חישוב לפי תנאי כל מסלול. ריבית אחת במחשבון נותנת תמונה מפושטת בלבד.

איך לקרוא את “המצב הפיננסי נטו”?

לצורך ההשוואה, המחשבון מחסר את יתרת המשכנתא משווי החיסכון לאחר המס המשוער. זה אינו השווי הנקי של משק הבית: שווי הנכס אינו נכלל, משום שמדובר באותו נכס בשתי החלופות. המדד משווה בין דרכי המימון באותו אופק.

סכום שלילי במדד אינו קובע כשלעצמו שאתם בהפסד, וסכום חיובי אינו מוכיח שכדאי להגדיל את המשכנתא.

הנחות ומגבלות החישוב

ריבית המשכנתא נשארת קבועה; אין חישוב של הצמדה למדד, ביטוחים, עמלות פירעון מוקדם או עלויות עסקה.
החיסכון מחושב בתשואה קבועה עם התאמה חודשית. ההפקדות החודשיות מתבצעות בתחילת החודש במודל.
דמי הניהול והמס על רווח חיובי מחושבים בקירוב. הטיפול בפועל תלוי במוצר ובנסיבות. ניתן להרחיב על דמי ניהול בפוליסת חיסכון.
תוצאות העבר או התשואה שהוזנה אינן מבטיחות תשואה עתידית. המחשבון אינו מדמה תנודתיות או רצף תשואות.

הסימולציה אינה ייעוץ משכנתאות, השקעות, מס או פנסיה. לפני פעולה יש לבדוק את ההתחייבויות, הנזילות ותנאי המוצרים האישיים.

איך משלבים את הבדיקה בתכנון החסכונות?

אם השאלה היא אילו חסכונות להשאיר נזילים וכיצד הם משתלבים ברכישת הדירה, אפשר למלא שאלון לקראת שיחה על החסכונות עם אורטל. תכנון המשכנתא ואישור המימון מצריכים בדיקה מתאימה בנפרד.

אם אתם בודקים הלוואה כנגד קרן השתלמות קיימת, מחשבון הלוואה מקרן השתלמות מחשב אותה לפי הצבירה, הריבית ותקופת ההחזר. הוא מיועד להתחייבות אחרת ואינו מחליף את חישוב המשכנתא.

צח ברקי

צח ברקי הוא כלכלן, מומחה לניתוח מוצרי חיסכון והשקעה ומייסד Berki – פלטפורמה מתקדמת להשוואת קרנות השתלמות, קופות גמל, קרנות פנסיה ופוליסות חיסכון. לצח ניסיון של למעלה מ־20 שנה בניתוח פיננסי, ניהול סיכונים, אשראי, השקעות והערכת מוצרים פיננסיים. לאורך הקריירה שלו מילא תפקידי ניהול בכירים בחברות מובילות במשק הישראלי, והוביל פרויקטים בתחומי פיננסים, דאטה, טכנולוגיה פיננסית (FinTech) וקבלת החלטות מבוססת נתונים. צח בעל תואר ראשון (BA) בכלכלה וניהול ותואר שני (MA) במשפטים, ומתמחה בניתוח נתוני השקעות, השוואת מוצרי חיסכון ופיתוח מתודולוגיות להערכת איכות, סיכון וביצועים של מסלולי השקעה. ב־Berki, צח מוביל את פיתוח מתודולוגיית הניתוח והדירוג של מוצרי החיסכון, המבוססת על מאגר נתונים רחב של קרנות השתלמות, קופות גמל, קרנות פנסיה ופוליסות חיסכון. הניתוח משלב נתוני תשואות, דמי ניהול, רמות סיכון, הרכב נכסים והשוואה לקבוצות עמיתים. התכנים והניתוחים באתר Berki מבוססים על נתונים ממקורות רשמיים, מידע רגולטורי, נתוני ביצועים ומודלים אנליטיים, ונועדו לסייע לציבור להבין ולהשוות בין מוצרי חיסכון והשקעה בצורה שקופה, אובייקטיבית ומבוססת נתונים.